Tín dụng bị siết, doanh nghiệp địa ốc ứng xử ra sao?

Lãi suất cho vay bất động sản tăng lên khoảng 2%/năm so với 1 năm trước đang gây khó khăn cho người mua nhà và chủ đầu tư.

“Bầu sữa” không còn dồi dào

Từ 1/1/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng đã  giảm về 40% từ mức 45% năm 2018. Điều này đồng nghĩa với việc tín dụng bất động sản sẽ bị siết lại.

Để đáp ứng các yêu cầu trên, từ đầu tháng 10/2018, các ngân hàng đã đồng loạt tăng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến đầu tháng 12/2018, mặt bằng lãi suất huy động bằng VND ở các kỳ hạn từ 6 đến dưới 12 tháng từ 5,3 – 6,5%/năm; kỳ hạn từ 12 tháng trở lên ở mức phổ biến 6,5 – 7,3%/năm. Tuy nhiên, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, ở nhiều ngân hàng thương mại, mức lãi suất huy động kỳ hạn từ 12 tháng trở lên đã cán mốc 8,5%/năm, thậm chí xấp xỉ 9%/năm.

Đơn cử, tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), lãi suất huy động thông thường kỳ hạn 6 tháng là 7,1%/năm, nhưng nếu tham gia sản phẩm tiết kiệm Đắc Lộc Tài cùng kỳ hạn sẽ được lãi suất tới 8,1%/năm.

Lãi suất cho vay bất động sản đang tăng dần. Ảnh: Dũng Minh 

Tại Ngân hàng TMCP Bản Việt (VietCapital Bank), khách hàng gửi tiền từ 12 tháng trở lên nhận lãi suất 8%/năm. Còn mức lãi suất tiền gửi cao nhất đang được ngân hàng này áp dụng ở kỳ hạn từ 24 tháng 8,6%/năm.

Việc lãi suất huy động tăng gây áp lực đã tác động lên mặt bằng lãi suất cho vay với doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà.

Trong vai người có nhu cầu vay vốn mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản hỏi vay ở một số ngân hàng thương mại cổ phần thì thấy mức lãi suất cho vay đều tăng khoảng 2% so với cuối năm 2017. Cụ thể, nếu cuối năm 2017, lãi suất cho vay trung hạn mua nhà của các ngân hàng ở mức 8 – 9%/năm, thì nay một số ngân hàng áp mức 10 – 11%/năm, còn trong trường hợp vay dài hạn, lãi suất còn có thể dao động quanh mức 12,5%/năm. Không chỉ tăng lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng cũng đã “siết” chặt hơn trong việc thẩm định giá sản phẩm mang ra bảo đảm.

Cụ thể, trước đây, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, có thể dùng chính căn hộ của mình để cầm cố và ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị hợp đồng, thì hiện nay, một số ngân hàng chỉ đồng ý cho vay tối đa 50% giá trị. Điều này đồng nghĩa, khách hàng muốn mua được nhà sẽ phải chuẩn bị một số tiền khá lớn, tương đương đến nửa giá trị ngôi nhà hoặc hơn, thay vì 1/3 như trước kia. Nhiều ngân hàng quảng cáo các gói vay mua nhà lãi suất hấp dẫn, song chỉ áp dụng từ 3 tháng đến 6 tháng, sau đó là lãi suất thả nổi với thời hạn vay dài và áp dụng phí phạt trả trước cao.

Doanh nghiệp ứng xử ra sao?

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản thời gian qua có xu hướng tăng và có thể còn tiếp diễn tăng trong thời gian tới. Có 3 nguyên nhân chính khiến mặt bằng lãi suất có thể tiếp tục tăng.

Thứ nhất, thời gian qua, huy động vốn tăng chậm hơn so với tín dụng, nên các ngân hàng phải tăng cường huy động để cân đối và đảm bảo thanh khoản, nhất là dịp cuối năm.

Thứ hai, các ngân hàng đang tăng cường nguồn vốn trung và dài hạn để một mặt đáp ứng yêu cầu Thông thư 16/2018/TT-NHNN (từ tháng 1/2019 chỉ được dùng 40% nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn).

Thứ ba, mặt bằng lãi suất USD đã tăng trong thời gian vừa qua và còn tăng trong năm tới (do các ngân hàng Trung ương, nhất là Cục Dự trữ Liên bang Mỹ – Fed tăng lãi suất), tạo áp lực lên lãi suất và tỷ giá của Việt Nam.

“Xu thế tăng lãi suất này có thể sẽ khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng theo, dù ở mức nhẹ, trừ khi cơ quan quản lý thay đổi chính sách quy định về trọng số rủi ro. Tuy nhiên, tôi hy vọng, thị trường bất động sản sẽ thu hút nhiều dòng vốn khác”, ông Lực nói.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường bất động sản nói riêng sẽ có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản. Đối với người mua nhà, đây không phải là điều tích cực, vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người mua nhà.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao, bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng, vì lãi suất cao. Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm, nhưng có độ ổn định cao.

Còn trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay bất động sản sẽ hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản.

“Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp. Theo tôi, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019, nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Trao đổi với phóng viên, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cũng là người sản xuất hàng hóa. Muốn có nhiều hàng hóa, thì phải có vốn để làm dự án, mà ngân hàng chính là nguồn cung tiền lớn nhất của doanh nghiệp để làm ra sản phẩm.

Khi nguồn cung tiền giảm, chắc chắn, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế rất nhiều trong việc cung cấp sản phẩm mới ra thị trường, chưa kể những yếu tố khó khăn khác từ pháp lý, quỹ đất. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ phải tính toán kỹ hơn khi ra sản phẩm mới, khiến nguồn cung bị giảm.

Ở góc nhìn lạc quan, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings cho rằng, khi tín dụng bị siết, cơ hội sẽ đến với những nhà đầu tư phát triển có tiềm lực và có định hướng phát triển rõ ràng trong việc chiều lòng khách hàng. Theo đó, các dự án muốn có khách hàng sẽ phải tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.

“Với dân số hơn 90 triệu người, tính sở hữu của đại đa số người dân Việt Nam lại cao, đặc biệt là người dân tỉnh lẻ có con em học, làm việc tại các thành phố lớn, thì nhu cầu nhà ở của nhóm này chỉ tăng chứ không giảm”, ông Tuấn nhấn mạnh và cho biết thêm, khi có nhu cầu cùng dự án đáp ứng đủ điều kiện, thì họ sẽ sẵn sàng vay tiền để mua dù lãi suất ra sao.

Thanh Thủy