skip to main content
Phiên bản mới: Thử nghiệm ×

Việc cần làm khi mua phải đất quy hoạch, có tranh chấp

Tình trạng mua đất thuộc quy hoạch, đất có tranh chấp không phải là chuyện hiếm. Tuy nhiên, khi người dân biết được những việc cần làm khi mua phải đất quy hoạch, đất có tranh chấp dưới đây có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đất quy hoạch là gì? Làm sao để biết đất có quy hoạch hay không?

Theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Như vậy, đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó.

Cách để xác định đất có quy hoạch hay không:

  • Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất);
  • Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch;
  • Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1. Kiểm tra nội dung hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên,… Do vậy, nếu phát hiện vị trí thửa đất thuộc quy hoạch, có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch, không có tranh chấp hay không.

Trường hợp 1: Nếu có cam kết đất không thuộc quy hoạch, tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền; nếu bên chuyển nhượng không thực hiện thì có quyền khởi kiện để thực hiện theo đúng hợp đồng.

Trường hợp 2: Nếu không có cam kết đất không thuộc quy hoạch thì bên nhận chuyển nhượng phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp chứng minh bị lừa dối.

Ngoài ra, trường hợp đất có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền vì người sử dụng đất có tranh chấp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Lưu ý: Mặc dù không phổ biến nhưng các bên thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm thì có quyền yêu cầu bên vi phạm thực hiện theo đúng điều khoản đã thỏa thuận.

2. Phải xem và nắm rõ quyền khi có đất thuộc quy hoạch

Dù không thể lấy lại tiền nhưng việc biết được quyền của người sử dụng đất nếu có đất thuộc quy hoạch sẽ giúp người mua yên tâm hơn khi không bị mất trắng và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình.

* Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (thường gọi là quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

* Có thể được chuyển nhượng, tặng cho

Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, nếu công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu có đủ điều kiện.

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“… Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.

Theo đó, khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm (bị hạn chế quyền).

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Lưu ý: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền (được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm).

* Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 75 Luật Đất đai 2013, khi thuộc quy hoạch mà phải thu hồi thì sẽ được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện sau:

– Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ duy nhất trường hợp không có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường.

3. Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch

Cơ quan thụ lý giải quyết

Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.

Thành phần hồ sơ

    • Đơn khởi kiện;
    • Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
    • Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
    • Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
    • Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Trình tự thực hiện

Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện

    • Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
    • Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
    • Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
    • Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
    • Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

    • Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
    • Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

    • Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
    • Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Tóm lại, khi đất thuộc quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất bị hạn chế rất nhiều quyền và hầu hết sẽ bị thu hồi đất, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Khi thu hồi thì tiền bồi thường thấp hơn nhiều so với số tiền bỏ ra để có được thửa đất đó.

Khắc Niệm


Ý kiến của bạn

0 comments

Write a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *