Quy trình chuyển nhượng, mua bán bất động sản được pháp luật quy định như thế nào? Giấy tờ như thế nào là hợp lệ hay cần lưu ý những điều gì khi chuyển nhượng, mua bán bất động sản. Những thắc mắc này sẽ được giải đáp bởi Luật sư Lê Trung Phát trong chương trình Đầu tư - Từ đâu.
Hàng chục trang giấy, hàng trăm điều khoản hợp đồng, nếu không cẩn thận, người mua thường rơi vào “bẫy” câu chữ hoặc vướng vào những vấn đề pháp lý không đáng có.
Không xem xét kỹ cơ sở hạ tầng xung quanh
Lỗi này thường xảy ra với những bất động sản nói chung và người mua đất nói riêng do thiếu kiến thức và kinh nghiệm về bất động sản. Bạn cần tránh ngay sai lầm này để tránh ảnh hưởng đến quy trình làm hợp đồng mua bán và cuộc sống sinh hoạt về sau.
Khi tính chuyện mua đất xây nhà, cần tìm hiểu kỹ về tiện ích xung quanh, quy hoạch chung của khu vực, an ninh trật tự, điện nước, chợ, trường học, bệnh viện ... Ngoài ra, cũng cần chú ý thời tiết sáng, chiều, tối khả năng thoát nước, hấp thụ nhiệt và mùi khi trời nắng nóng. Tất cả những yếu tố này đều rất quan trọng vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động trong cuộc sống tương lai của bạn. Nếu không rành về địa bàn, bạn có thể dành vài tiếng thăm quan và dò hỏi những cư dân xung quanh. Hàng xóm chính là vũ khí thông tin lợi hại, hãy tận dụng để tìm được nơi an cư ưng ý nhé.
Không nắm rõ loại hợp đồng
Nhiều người mua theo cảm tính nên thường không kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi đặt bút. Cũng vì vậy mà ngày càng có nhiều bên lợi dụng sơ hở này để đưa ra những chiêu trò nhằm thao túng tài sản của người đi mua nhà đất.
Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại hợp đồng với những từ ngữ hoa mỹ như "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng hợp tác đầu tư",... Những hợp đồng này về bản chất không phải là hợp đồng mua bán đất và sẽ gây bất lợi cho người mua nếu xảy ra tranh chấp trong tương lai.
Tuy nhiên cũng đừng quá lo lắng bởi cách tránh vấn đề này rất đơn giản, những vấn đề phía sau mới là chuyện "khó nhằn". Hãy chắc chắn rằng hợp đồng bạn đang ký là "hợp đồng mua bán đất" hoặc "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Ngoài phần tiêu đề trên hợp đồng, bạn cũng cần đọc kỹ từng điều khoản, đặc biệt là dò xét các thông tin liên quan đến thửa đất sắp mua, lộ trình thanh toán, ai là người chịu thuế,...
Thiếu kiến thức hoặc giấy tờ pháp lý
Khi làm hợp đồng mua bán đất cần phải chú ý giấy tờ liên quan đến miếng đất đó như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy giao đất của UBND tỉnh / thành phố địa phương, giấy phép đầu tư dự án, giấy phép xây dựng, tổng quan cơ bản về dự án, chiều cao, mật độ, quyết định cho phép thực hiện dự án của UBND tỉnh / thành phố… Toàn bộ đều là những giấy tờ vô cùng quan trọng, cần được kiểm tra kỹ lưỡng để tránh trường hợp rơi vào tình huống trớ trêu thu hồi đất hoặc gặp các vấn đề pháp lý khác.
Chưa hiểu rõ chủ đầu tư
Đây là một sai lầm phổ biến của khách hàng. Nhiều khách hàng thấy giá đất rẻ, thấp hơn nhiều nên vội vàng xuống tiền mua, đôi khi gặp phải những dự án “ma”, ế ẩm.
Một trường hợp rủi ro khác khi làm hợp đồng mua bán đất là người mua không ký trực tiếp với chủ đầu tư. Để đảm bảo được quyền lợi, người mua nên tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của mảnh đất và chỉ nên ký hợp đồng mua bán đất với đơn vị đứng tên trên giấy về quyền sử dụng đất.
Mua đất có sổ hồng chung
Nếu mua đất sử dụng chung sổ hồng thì sẽ xảy ra tranh chấp, vướng mắc về pháp lý như không tách sổ được. Thậm chí là còn liên quan đến quá trình mua bán, đi vay ngân hàng sau này bởi bất kỳ hoạt động gì liên quan đến tài sản chung đều cần sự đồng thuận của tất cả người đồng sở hữu.
Tuy mua sổ hồng chung là cách đầu tư phù hợp với những người có thu nhập thấp nhưng còn rất nhiều rủi ro. Chính vì vậy hãy kiểm tra kỹ tính pháp lý trước khi đưa thông tin của thửa đất vào hợp đồng mua bán.
Không xem xét tính thanh khoản
Với đất nền giá rẻ hoặc mua trả góp sẽ phải trải qua nhiều bước phức tạp nên bạn cần nhờ đến sự tư vấn của luật sư hoặc môi giới bất động sản.
Khi mua đất lần đầu, nhất là khi chuẩn bị ký hợp đồng mua bán đất, cần xem kỹ hồ sơ, giấy tờ, pháp lý liên quan của dự án. Điều quan trọng là dự án có đủ tiêu chuẩn là đất sạch hay không bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là một câu chuyện rất phức tạp.
"Bẫy" câu chữ là trường hợp xảy ra phổ biến khi làm hợp đồng
"Bẫy chữ" thường được người bán lồng ghép vào trong các điều khoản và điều kiện, các quy định về khu vực công và tư được sử dụng, các điều khoản về giá cả, lợi ích và trách nhiệm và nghĩa vụ của cả hai bên.
Điển hình gần đây nhất là một số khu vực rộ lên các thuật ngữ "sổ riêng đồng sở hữu". Thuật ngữ này do những cò đất tự đặt ra để khiến người dân lầm tưởng về việc mình có thể sở hữu sổ riêng khi mua chung một mảnh đất với nhà đầu tư khác. Theo Luật Bất động sản chỉ phân định sổ hồng thành hai loại là sử dụng riêng và sử dụng chung. Nếu người mua không để ý kỹ điều này khi ký hợp đồng mua bán đất sẽ dễ xảy ra sai sót, dẫn đến tranh chấp quyền lợi của các bên. Đây cũng là một trong những lý do để bạn cần phải nghiên cứu kỹ từng câu chữ trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào để tránh bị sập bẫy.
Không biết chủ động thêm điều khoản trong hợp đồng
Hầu hết các hợp đồng mua bán đất đều do người bán hoặc môi giới soạn thảo, các điều khoản về quyền lợi đều nghiêng hẳn về phía người bán. Vậy nên không chỉ rà soát kỹ lưỡng từng câu chữ, mà bạn còn cần biết cách thêm vào những điều khoản có thể tối ưu quyền lợi của mình và hạn chế các nghĩa vụ thanh toán, tiền phạt phát sinh bất hợp lý.
Để khắc phục điều này, bạn có thể tự mình tra cứu hoặc hỏi những người bạn có kinh nghiệm mua nhà các thông tin về pháp lý liên quan đến bất động sản.
Lập vi bằng thay vì đi công chứng
Tâm lý lo sợ các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính khiến nhiều người chọn cách lập vi bằng khi làm hợp đồng mua bán đất. Người ta xem việc lập vi bằng là hình thức công chứng giấy tờ đơn giản hơn, chỉ gần gọi một cuộc điện thoại để mời bên thừa phát lại đến tận nhà là xong.
Thế nhưng mọi chuyện lại không đơn giản như vậy, theo Luật Đất đai 2013 hình thức lập vi bằng khi làm hợp đồng mua bán đất là trái quy định. Bên thừa phát lại chỉ làm một nhiệm vụ duy nhất là đến ghi nhận sự kiện pháp lý diễn ra giữa các bên. Còn lại về nội dung trong hợp đồng có hợp pháp hay vi phạm luật thì không được xem xét đến. Mặt khác luật cũng quy định rõ việc mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng. Các bên sẽ phải đến trực tiếp văn phòng công chứng và cùng nhau ký hợp đồng mua bán đất trước mặt công chứng viên.
Video CafeLand
